Coste total de la operación, impuestos, formalización, hipoteca y gastos después de la compra
Los gastos al comprar vivienda en España son una de las cuestiones más importantes para el comprador extranjero. El precio de un piso, casa o villa en el anuncio no es el coste completo de la compra. Hay que añadir impuestos, notaría, registro, abogado, gastos bancarios, posible tasación si hay hipoteca, traducciones, poder notarial, comisión de agencia, reforma, muebles, contratación de suministros y gastos después de la entrega de llaves.
Precisamente aquí muchos compradores cometen errores. Eligen una propiedad por 300.000 euros y piensan que ese es todo el presupuesto. Pero en España el comprador casi siempre necesita una reserva adicional por encima del precio de la propiedad. El tamaño de esa reserva depende de la región, el tipo de inmueble, si se compra segunda mano u obra nueva, si se utiliza hipoteca, si hacen falta muebles, si hay reforma y qué servicios acompañan la operación.
En 2026, calcular correctamente los gastos se ha vuelto especialmente importante. Los precios de la vivienda en España suben, la oferta de calidad es limitada, los bancos revisan con atención el origen de fondos y los impuestos y gastos varían por comunidades autónomas. Por eso el comprador debe entender de antemano no solo “cuánto cuesta la propiedad”, sino también “cuánto dinero hace falta hasta la entrega de llaves” y “cuánto costará mantener la propiedad después de comprar”.
La principal conclusión: una compra segura de vivienda en España empieza con el cálculo del coste total de la operación, no con la elección de una propiedad por el precio del anuncio.
Lo más importante sobre los gastos al comprar vivienda en España
El comprador de vivienda en España no paga solo el precio de la propiedad. Al precio se suman impuestos y gastos de formalización. Para vivienda de segunda mano, el impuesto principal suele ser el ITP. Para obra nueva normalmente se aplican IVA y AJD. Además, el comprador paga notaría, registro de la propiedad, acompañamiento legal, gestor, gastos bancarios y otros costes asociados.
Si el comprador contrata una hipoteca, aparecen gastos adicionales: tasación de la propiedad, procedimientos bancarios, seguros, posibles comisiones y preparación de documentos. Si el comprador es no residente, el banco puede solicitar un paquete ampliado de documentos y confirmación del origen de fondos.
Después de la compra también aparecen gastos regulares: IBI, comunidad, seguro, suministros, internet, mantenimiento, reparaciones, impuesto de no residentes, impuesto sobre alquiler si la propiedad se alquila y gastos de gestión.
Para el comprador extranjero es importante entender que los gastos dependen no solo del precio de la propiedad, sino también de la región. En España, las comunidades autónomas tienen diferentes tipos de ITP y AJD, y los municipios tienen distintos IBI y pagos locales.
Por eso no existe una cifra universal para todos los inmuebles. Pero sí existe un principio correcto: calcular el presupuesto para una propiedad concreta, una región concreta y un modelo de compra concreto.
De qué se compone el coste completo de compra
El coste completo de comprar vivienda en España suele componerse de varios bloques.
El primer bloque es el precio de la propiedad. Es la cantidad que el comprador paga al vendedor o al promotor.
El segundo bloque son los impuestos. Para segunda mano normalmente es ITP. Para obra nueva, IVA y AJD. En las Islas Canarias funciona un sistema fiscal separado.
El tercer bloque son los gastos de formalización. Aquí entran notaría, registro de la propiedad, gestor, abogado, traducciones, apostillas y poderes notariales, si hacen falta.
El cuarto bloque son los gastos de financiación. Si se utiliza hipoteca, hay que tener en cuenta tasación, requisitos bancarios, seguros y posibles comisiones.
El quinto bloque son los gastos después de la compra. Son comunidad, IBI, seguro, suministros, internet, reforma, muebles, gestión del alquiler y acompañamiento fiscal.
El sexto bloque es la reserva. En cualquier compra inmobiliaria hace falta un margen para imprevistos: pequeñas reparaciones, sustitución de electrodomésticos, retrasos, documentos adicionales o pagos extra.
El comprador debe ver no solo el precio de la propiedad, sino toda la imagen de la operación.
Gastos al comprar vivienda de segunda mano
Al comprar vivienda de segunda mano, el comprador normalmente paga ITP — impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
La vivienda de segunda mano es una propiedad que ya fue transmitida anteriormente y se vende en el mercado secundario. Puede ser un piso, casa, villa, apartamento, townhouse, garaje o inmueble con propietario anterior.
Los principales gastos al comprar vivienda de segunda mano son:
precio de la propiedad;
ITP;
notaría;
registro de la propiedad;
abogado;
gestor;
gastos bancarios;
tasación si hay hipoteca;
traducciones de documentos;
poder notarial si el comprador actúa a distancia;
comisión de agencia, si aplica;
reforma;
muebles;
cambio de suministros;
seguro;
primer pago de comunidad;
reserva para imprevistos.
El principal gasto por encima del precio de la propiedad es el ITP. Su tipo depende de la comunidad autónoma. En una región el impuesto puede ser más bajo, en otra más alto. Por eso dos pisos con el mismo precio en distintas regiones pueden requerir presupuestos diferentes.
Gastos al comprar obra nueva
Al comprar obra nueva, el comprador normalmente paga IVA y AJD.
La obra nueva es una propiedad que vende el promotor en una primera transmisión. Puede ser un piso terminado en un edificio nuevo o una propiedad en construcción.
Los principales gastos al comprar obra nueva son:
precio de la propiedad;
IVA;
AJD;
notaría;
registro de la propiedad;
abogado;
gestor;
gastos bancarios, si hay hipoteca;
tasación;
traducciones;
poder notarial;
muebles;
electrodomésticos;
iluminación;
cortinas;
cocina, si no está incluida;
contratación de suministros;
seguro;
primer pago de comunidad;
gastos por defectos y ajustes;
reserva.
La obra nueva a menudo parece más sencilla jurídicamente, pero el comprador debe leer cuidadosamente el contrato con el promotor, comprobar plazos de entrega, garantías bancarias, calendario de pagos, licencias, licencia de primera ocupación, calidad de acabados y qué está exactamente incluido en el precio.
A veces el comprador ve un precio atractivo de obra nueva, pero no tiene en cuenta que después de la entrega de llaves necesitará comprar muebles, iluminación, electrodomésticos, textiles, equipamiento de cocina, muebles de terraza y decoración. Esto puede aumentar considerablemente el presupuesto.
Los impuestos como principal gasto de la operación
Los impuestos son la mayor partida de gastos al comprar vivienda en España.
Si la propiedad es de segunda mano, normalmente se aplica ITP.
Si la propiedad es nueva, normalmente se aplican IVA y AJD.
ITP e IVA normalmente no se pagan al mismo tiempo por la misma compra de vivienda. Hay que determinar de antemano el régimen fiscal de la operación.
El comprador debe entender:
qué propiedad compra;
quién es el vendedor;
si es primera transmisión o transmisión posterior;
qué región aplica;
cuál es la base imponible;
si existen tipos reducidos;
qué tipos se aplican;
quién presenta los modelos fiscales;
en qué plazos hay que pagar los impuestos.
Un error en el cálculo fiscal puede provocar falta de presupuesto, retraso en el registro o reclamaciones de la administración tributaria.
ITP al comprar vivienda de segunda mano
ITP significa Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Es el impuesto sobre transmisión de propiedad al comprar vivienda de segunda mano.
Lo paga el comprador.
El tipo de ITP lo fija la comunidad autónoma. Por eso Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Andalucía, Baleares, Canarias, Murcia y otras regiones pueden tener tipos y condiciones diferentes.
Ejemplo
precio del piso — 300.000 euros;
tipo de ITP — 10%;
impuesto — 30.000 euros.
Si en otra región el tipo de ITP es del 7%, el impuesto por una propiedad de 300.000 euros será de 21.000 euros.
La diferencia es de 9.000 euros solo por este impuesto.
Además, la base imponible puede depender no solo del precio indicado en el contrato, sino también del valor de referencia de la propiedad. Por eso, al comprar por debajo de mercado, hay que comprobar si la base fiscal no será superior al precio de la operación.
IVA al comprar obra nueva
El IVA es el impuesto sobre el valor añadido. Al comprar vivienda nueva en la España peninsular, el tipo estándar suele ser del 10%.
El IVA lo paga el comprador al promotor. Si la propiedad se compra en construcción y los pagos se realizan por fases, el IVA normalmente se aplica a los pagos correspondientes.
Ejemplo
precio de obra nueva — 400.000 euros;
IVA 10% — 40.000 euros.
Esto significa que el comprador necesita no solo 400.000 euros para la propiedad, sino también 40.000 euros para el IVA, sin contar AJD, notaría, registro, abogado y otros gastos.
El comprador de obra nueva debe comprobar cuidadosamente si el precio del anuncio aparece con IVA o sin IVA. En la práctica, esto es clave para el presupuesto.
AJD al comprar obra nueva
AJD significa Actos Jurídicos Documentados. Es el impuesto sobre documentos jurídicos formalizados.
Al comprar obra nueva, el AJD normalmente se aplica junto con el IVA, porque la operación se formaliza mediante escritura notarial.
El tipo de AJD depende de la comunidad autónoma.
Ejemplo
precio de la propiedad — 400.000 euros;
AJD 1,5% — 6.000 euros.
Junto con el IVA, esto ya son 46.000 euros de impuestos por encima del precio de la propiedad.
Muchos compradores recuerdan el IVA, pero olvidan el AJD. Es un error frecuente al comprar obra nueva.
Islas Canarias: cálculo separado
En las Islas Canarias funciona un sistema fiscal separado. En lugar de IVA se aplica IGIC.
Esto es importante para compradores en Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura y otras islas.
Si el comprador considera Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, el sur de Gran Canaria u otras zonas de Canarias, el cálculo fiscal debe hacerse por separado.
No se deben trasladar automáticamente las normas de la España peninsular a Canarias.
Gastos de notaría
El notario en España certifica la operación de compraventa. Comprueba la identidad de las partes, poderes, documentos, forma de pago, contenido de la escritura y legalidad formal de la operación.
Los gastos de notaría dependen del precio de la propiedad, complejidad de la operación, número de páginas, existencia de hipoteca, poderes, documentos adicionales y copias.
En España las tarifas notariales están reguladas, por lo que el coste de notaría no es totalmente libre. Pero la suma final puede variar según la operación concreta.
El comprador debe entender que el notario no sustituye al abogado. El notario formaliza la operación, pero no realiza una revisión completa de la propiedad en interés del comprador.
Es especialmente importante tener un abogado independiente si el comprador:
es extranjero;
es no residente;
compra a distancia;
usa hipoteca;
compra segunda mano;
compra una propiedad con inquilinos;
compra una villa;
compra obra nueva en construcción;
planea alquiler turístico;
compra mediante empresa;
no habla español con fluidez.
Registro de la propiedad
Después del notario, el derecho de propiedad debe registrarse en el Registro de la Propiedad.
El registro confirma el derecho del nuevo propietario y lo protege frente a terceros.
Los gastos de registro dependen del valor de la propiedad, características de la operación y documentos.
En la práctica, después de firmar ante notario, el abogado o gestor suele encargarse del pago de impuestos y la presentación de documentos en el registro.
El comprador debe recibir la confirmación final del registro y no limitarse solo a la escritura firmada.
Acompañamiento legal
El abogado es uno de los gastos más importantes de la operación. No es una formalidad, sino protección del dinero del comprador.
El abogado revisa:
Nota Simple;
propietario;
deudas;
hipotecas;
embargos;
restricciones;
catastro;
superficie;
correspondencia entre propiedad y documentos;
licencias;
estado del suelo;
permisos;
comunidad;
IBI;
contrato de reserva;
contrato de arras;
contrato con promotor;
garantías bancarias;
impuestos;
posibilidad de alquiler;
licencia turística;
normas de la comunidad de propietarios;
condiciones de entrega de la propiedad;
forma de pago;
riesgos de la operación.
El coste del abogado depende de la región, la complejidad de la operación, el precio de la propiedad, el alcance de la revisión y de si el servicio incluye acompañamiento hasta el registro.
Ahorrar en abogado es peligroso. Un error de revisión puede costar mucho más que el acompañamiento legal.
Gestor y gastos administrativos
El gestor ayuda con la parte administrativa de la operación.
Puede encargarse de:
presentación de modelos fiscales;
pago de ITP, AJD u otros impuestos;
registro de la propiedad;
cambio de titularidad de suministros;
cambio de titularidad del IBI;
comunicación con la comunidad;
preparación de documentos;
acompañamiento posterior a la operación.
A veces las funciones de gestor las realiza el despacho legal. A veces se contrata un gestor por separado.
El comprador debe entender de antemano si el acompañamiento administrativo está incluido en el paquete legal o se paga aparte.
Traducciones, apostillas y poderes
El comprador extranjero puede necesitar documentos adicionales.
Entre ellos:
traducciones de pasaporte o documentos;
apostillas;
poder notarial;
traducción del poder;
certificación de documentos;
documentos consulares;
documentos sobre origen de fondos;
declaraciones fiscales;
certificados bancarios;
documentos de empresa;
certificados de ingresos.
Si el comprador no está presente personalmente en España, normalmente se otorga un poder a un abogado o representante. El poder puede firmarse ante notario español, a través del consulado o ante notario extranjero con apostilla y traducción, si es adecuado para el caso concreto.
Estos gastos no siempre son grandes, pero hay que incluirlos en el presupuesto y en los plazos de la operación.
Gastos bancarios
Los gastos bancarios pueden surgir incluso si el comprador no contrata hipoteca.
El banco puede cobrar comisiones por:
apertura de cuenta;
mantenimiento de cuenta;
transferencias internacionales;
cheques bancarios;
cambio de divisa;
revisión de documentos;
transferencias entre cuentas;
certificados y confirmaciones de pago.
Para el comprador extranjero es especialmente importante el origen de fondos. El banco puede solicitar documentos sobre ingresos, venta de propiedades, dividendos, negocio, herencia, ahorros u otras fuentes de capital.
Si el comprador planea transferir dinero desde el extranjero, debe entender de antemano:
si el banco acepta fondos desde ese país;
qué documentos se necesitan;
cuánto tarda el compliance;
cuál es la comisión por transferencia;
qué tipo de cambio se aplica;
si se puede pagar directamente al vendedor;
si hace falta cheque bancario;
cuáles son los plazos de transferencia.
No conviene dejar los temas bancarios para los últimos días antes de la notaría.
Gastos de hipoteca
Si el comprador contrata una hipoteca, aparecen gastos y requisitos adicionales.
El banco normalmente exige:
tasación de la propiedad;
documentos de ingresos;
declaraciones fiscales;
extractos bancarios;
historial crediticio;
confirmación de empleo o negocio;
confirmación del origen de la entrada;
seguro de vivienda;
a veces seguro de vida;
apertura de cuenta;
aprobación de condiciones del préstamo.
Después de la reforma hipotecaria española, una parte importante de los gastos de formalización del préstamo hipotecario la asume el banco, pero el comprador debe comprobar de antemano qué gastos quedan de su lado.
La tasación suele ser importante porque el banco financia no simplemente un porcentaje del precio de compra, sino un porcentaje de la menor cifra entre el precio de compra y el valor de tasación.
Si la compra depende de la hipoteca, debe reflejarse en el contrato de arras. De lo contrario, el comprador corre el riesgo de perder la señal si el banco rechaza la financiación.
Tasación de la propiedad
La tasación de la propiedad es necesaria si el comprador contrata una hipoteca. El banco usa la tasación para determinar el importe de financiación.
Por ejemplo, el comprador acuerda comprar una propiedad por 300.000 euros. Si el tasador la valora en 280.000 euros, el banco puede calcular la hipoteca desde 280.000 euros y no desde 300.000 euros.
Esto puede aumentar la aportación propia del comprador.
La tasación también ayuda a entender si el comprador está pagando de más. Pero la tasación bancaria no sustituye un análisis de mercado completo ni la revisión legal.
Comisión de agencia
En España no existe una regla nacional única según la cual la comisión de agencia la pague siempre solo el vendedor o solo el comprador. La práctica depende de la región, el tipo de propiedad, el contrato de agencia y la operación concreta.
En algunas operaciones, la comisión la paga el vendedor.
En otros casos, el comprador paga la comisión de agencia por separado.
A veces la comisión ya está incluida en el precio.
A veces se añade por encima del precio y puede estar sujeta a IVA.
Por eso el comprador debe aclarar de antemano:
si existe comisión de agencia;
quién la paga;
cuánto es;
si está incluida en el precio;
cuándo se paga;
si se aplica IVA;
qué incluyen los servicios de la agencia;
si se devuelve si la operación no se completa.
Esta cuestión debe aclararse antes de firmar una reserva.
Comisión al comprar obra nueva
En el mercado de obra nueva, la comisión de agencia a menudo la paga el promotor o está incluida en el modelo comercial del proyecto. Pero el comprador debe aclarar igualmente las condiciones.
Es importante entender:
si el precio del promotor es el mismo;
si hay pagos adicionales;
qué entra en el precio;
si el aparcamiento está incluido o se paga aparte;
si el trastero está incluido o es separado;
si la cocina está incluida;
si los muebles están incluidos;
si terraza, piscina, zonas comunes y equipamiento entran en el proyecto o requieren gastos adicionales.
A veces el comprador piensa que compra “vivienda lista para entrar”, pero después de la entrega de llaves descubre que debe comprar cocina, electrodomésticos, iluminación, cortinas y muebles por separado.
Reforma y preparación de la propiedad
La reforma es una de las partidas de gasto más imprevisibles.
Aunque la propiedad parezca estar bien, después de comprar puede hacer falta:
pintura;
cambio de cerraduras;
reparaciones de fontanería;
electricidad;
aire acondicionado;
sustitución de ventanas;
reforma de cocina;
reforma de baño;
muebles;
electrodomésticos;
iluminación;
cortinas;
colchones;
vajilla;
internet;
alarma;
trabajos menores;
corrección de defectos.
Si la propiedad se compra para alquilar, la preparación debe calcularse con especial atención. Los inquilinos valoran no solo el barrio y el precio, sino también la comodidad: cama, internet, zona de trabajo, aire acondicionado, cocina, almacenamiento, aislamiento acústico y estado general.
Una mala preparación de la propiedad reduce la renta y aumenta los periodos vacíos.
Muebles y electrodomésticos
Los muebles y electrodomésticos pueden aumentar considerablemente el presupuesto de compra.
Para uso personal, el comprador puede comprar muebles poco a poco. Pero para alquiler, la propiedad debe estar lista rápido y con calidad.
En el presupuesto hay que incluir:
camas;
colchones;
sofá;
zona de comedor;
armarios;
mesas;
sillas;
televisor;
lavadora;
frigorífico;
horno;
placa;
microondas;
lavavajillas;
aire acondicionado;
iluminación;
cortinas;
textiles;
vajilla;
muebles de terraza;
decoración;
zona de trabajo;
equipo de internet.
Para alquiler de media estancia y turístico, la calidad de los muebles es especialmente importante. El equipamiento barato se desgasta más rápido y empeora las reseñas de inquilinos o huéspedes.
Contratación de suministros
Después de comprar hay que cambiar titularidad o contratar suministros.
Entre ellos:
electricidad;
agua;
gas, si existe;
internet;
tasa de basura, si aplica;
alarma;
mantenimiento de aire acondicionado;
mantenimiento de piscina o jardín, si es una villa.
A veces los servicios ya están conectados y solo hay que cambiar el titular del contrato. A veces la propiedad es nueva o estuvo vacía mucho tiempo, y la conexión tarda más.
Si el comprador planea alquilar la propiedad inmediatamente después de comprar, estos plazos deben considerarse de antemano.
Seguro
El seguro de vivienda no siempre es obligatorio al comprar sin hipoteca, pero es muy recomendable.
Si el comprador contrata hipoteca, el banco normalmente exige seguro del inmueble.
El seguro puede cubrir:
incendio;
daños por agua;
responsabilidad frente a vecinos;
daños materiales;
robo;
cristales;
daños eléctricos;
responsabilidad civil;
riesgos de alquiler, si aplica.
Para una propiedad destinada al alquiler, el seguro debe elegirse con especial cuidado. Un seguro ordinario para uso personal puede no cubrir algunos riesgos relacionados con inquilinos.
Comunidad después de comprar
La comunidad son los gastos de la comunidad de propietarios.
Pueden incluir:
ascensor;
limpieza;
luz de zonas comunes;
administrador;
jardín;
piscina;
seguridad;
garaje;
seguro del edificio;
reparación de zonas comunes;
fondo de reserva;
mantenimiento técnico.
La comunidad puede ser baja en un edificio urbano sencillo y alta en un complejo con piscina, jardín, seguridad, gimnasio e infraestructura compartida.
Antes de comprar hay que comprobar:
importe mensual;
si el vendedor tiene deudas;
si se prevén derramas;
estado financiero de la comunidad;
actas de reuniones;
normas del edificio;
si se permite el alquiler;
si existen restricciones al alquiler turístico.
La comunidad influye directamente en la rentabilidad neta y el coste de propiedad.
IBI después de comprar
El IBI es el impuesto municipal sobre bienes inmuebles.
Lo paga el propietario. El importe depende del valor catastral, municipio y tipo fijado por las autoridades locales.
Antes de comprar hay que solicitar el último recibo de IBI y comprobar:
importe del impuesto;
si hay deudas;
a nombre de quién está;
cómo se paga;
cuándo se emite el pago;
si se puede domiciliar.
El IBI debe incluirse en el presupuesto anual de propiedad y en el cálculo de rentabilidad.
Gastos del no residente después de comprar
Si el comprador no es residente fiscal en España, pueden aparecer gastos fiscales y administrativos separados.
Entre ellos:
impuesto de no residente;
Modelo 210 en los casos aplicables;
impuesto sobre alquiler si la propiedad se alquila;
acompañamiento fiscal;
contable o asesor;
documentos para Hacienda;
traducciones;
comisiones bancarias;
seguro;
gestión de la propiedad a distancia.
Importante: incluso si la propiedad no se alquila, un no residente puede tener obligación fiscal en España. Por eso, después de comprar, conviene organizar acompañamiento fiscal.
Gastos al alquilar la propiedad
Si la propiedad se compra para alquilar, los gastos serán más altos que para uso personal.
Hay que tener en cuenta:
preparación de la propiedad;
muebles;
sesión fotográfica;
publicación de anuncios;
empresa de gestión;
comisiones de plataformas;
limpieza;
lavandería;
reparaciones entre inquilinos;
sustitución de muebles;
suministros;
internet;
impuestos sobre alquiler;
seguro;
licencia, si hace falta;
acompañamiento contable;
periodos vacíos.
Para alquiler turístico, los gastos son especialmente altos por el cambio frecuente de huéspedes, limpieza, desgaste y gestión. Para alquiler de larga duración, los gastos suelen ser menores, pero la rentabilidad también puede ser más moderada.
Gastos de gestión de la propiedad
El comprador extranjero que no vive permanentemente en España a menudo necesita una empresa de gestión.
Puede encargarse de:
recepción de la propiedad;
llaves;
entrada de inquilinos;
comunicación;
limpieza;
reparaciones;
pago de facturas;
revisión de la propiedad;
trabajo con inquilinos;
emergencias;
preparación de informes;
control de ingresos;
coordinación con el asesor fiscal.
El coste de gestión depende del tipo de alquiler. El alquiler de larga duración requiere menos gestión. El alquiler turístico exige trabajo operativo constante.
La gestión debe incluirse en el cálculo de rentabilidad neta y no tratar los ingresos de alquiler como cifras brutas.
Gastos al comprar una villa
Comprar una villa requiere un presupuesto separado.
Pueden surgir gastos adicionales:
mantenimiento de jardín;
mantenimiento de piscina;
sistema de riego;
alarma;
seguridad;
reparación de tejado;
fachada;
puertas;
aparcamiento;
fosa séptica, si existe;
revisiones técnicas;
legalización de ampliaciones;
comprobación del suelo;
comprobación de límites de parcela;
gastos energéticos;
seguro con cobertura ampliada.
Una villa puede ser una excelente propiedad para vivir o para alquiler premium, pero sus gastos de propiedad suelen ser superiores a los de un piso.
Es especialmente importante comprobar si todas las construcciones están legalizadas: piscina, terrazas, habitaciones adicionales, garaje, ampliaciones y construcciones auxiliares.
Gastos al comprar un apartamento en complejo
Los apartamentos en complejos se compran a menudo en la costa, en islas y en mercados turísticos.
Las ventajas de un complejo son:
piscina;
jardín;
seguridad;
aparcamiento;
vistas;
infraestructura;
mantenimiento;
atractivo para inquilinos.
Pero todo esto aumenta la comunidad.
Antes de comprar hay que entender:
cuánto cuesta la comunidad;
qué incluye el pago;
si hay deudas;
si se prevén grandes reparaciones;
si se permite el alquiler;
si existe estatus turístico;
qué reglas hay para usar la piscina;
si hay restricciones para huéspedes;
cuáles son los gastos de mantenimiento del complejo.
A veces una propiedad con precio bajo tiene una comunidad alta que reduce la rentabilidad.
Gastos al comprar inmueble comercial
La vivienda comercial requiere un análisis separado.
Los gastos pueden incluir:
impuestos bajo otro régimen;
IVA o ITP según la operación;
AJD;
abogado;
revisión técnica;
licencia de actividad;
reforma del local;
adaptación para inquilino;
comprobación del inquilino;
impuestos de alquiler comercial;
acompañamiento contable;
seguro;
comunidad;
IBI;
comprobación del uso del local.
Un local comercial puede dar alta rentabilidad, pero los riesgos y el modelo fiscal son distintos a los de un piso residencial.
El comprador no debe aplicar a la vivienda comercial los mismos cálculos que a una vivienda residencial.
Ejemplo de presupuesto para comprar un piso de segunda mano
Supongamos que el comprador considera un piso de segunda mano por 300.000 euros.
Posibles gastos:
precio de la propiedad — 300.000 euros;
ITP — depende de la región;
notaría;
registro;
abogado;
gestor;
gastos bancarios;
traducciones;
poder notarial si la compra es a distancia;
tasación si hay hipoteca;
comisión de agencia, si aplica;
seguro;
reforma;
muebles;
reserva.
Si el tipo de ITP es del 10%, solo el impuesto será de 30.000 euros. Si el tipo es del 7%, el impuesto será de 21.000 euros.
El presupuesto final puede variar en miles de euros según la región y las condiciones de la operación.
Ejemplo de presupuesto para comprar obra nueva
Supongamos que el comprador considera una obra nueva por 400.000 euros.
Posibles gastos:
precio de la propiedad — 400.000 euros;
IVA 10% — 40.000 euros;
AJD — depende de la región;
notaría;
registro;
abogado;
gestor;
gastos bancarios;
tasación si hay hipoteca;
muebles;
electrodomésticos;
iluminación;
cortinas;
contratación de suministros;
seguro;
reserva.
Si el AJD es del 1,5%, son otros 6.000 euros. En total, solo IVA y AJD pueden sumar 46.000 euros.
Después de esto, el comprador igualmente debe considerar formalización, muebles y preparación de la propiedad.
Cuánto dinero hace falta por encima del precio de la propiedad
No existe una cifra universal, porque los gastos dependen de la región y la operación.
Pero el comprador casi siempre necesita una reserva importante por encima del precio de la propiedad.
Para vivienda de segunda mano, el principal gasto adicional es ITP, más notaría, registro, abogado y otros gastos.
Para obra nueva, se aplican IVA, AJD, notaría, registro, abogado y, a menudo, gastos adicionales de muebles y equipamiento.
Si hay hipoteca, hay que tener en cuenta entrada propia, impuestos, gastos de formalización, tasación y requisitos del banco.
Si la propiedad se compra para alquilar, hay que añadir preparación, muebles, gestión, marketing y acompañamiento fiscal.
El enfoque correcto no es usar una cifra media, sino calcular la propiedad concreta.
Cómo los gastos influyen en la rentabilidad
Los gastos de compra influyen directamente en la rentabilidad de la inversión.
Si un piso cuesta 250.000 euros y el coste completo de entrada con impuestos, abogado, reforma y muebles es de 285.000 euros, la rentabilidad debe calcularse desde 285.000 euros, no desde 250.000 euros.
Muchos cálculos publicitarios de rentabilidad usan solo el precio de la propiedad. Esto infla el resultado.
Para un cálculo honesto hay que incluir:
impuestos de compra;
notaría;
registro;
abogado;
reforma;
muebles;
equipamiento;
seguro;
comunidad;
IBI;
periodos vacíos;
impuestos sobre alquiler;
gestión;
gastos al vender.
Solo así el inversor ve la rentabilidad neta real.
Principales errores de los compradores
El error más frecuente es calcular el presupuesto solo desde el precio de la propiedad.
El segundo error es no distinguir entre gastos de segunda mano y obra nueva.
El tercer error es olvidar el AJD al comprar obra nueva.
El cuarto error es no comprobar el tipo de ITP en la región concreta.
El quinto error es no tener en cuenta notaría, registro y abogado.
El sexto error es no calcular muebles y preparación de la propiedad.
El séptimo error es no considerar comisiones bancarias y cambio de divisa.
El octavo error es no comprobar la comisión de agencia.
El noveno error es subestimar comunidad e IBI.
El décimo error es comprar una propiedad para alquilar sin calcular la rentabilidad neta después de todos los gastos.
El principio principal: el coste completo de compra no es el precio de la propiedad, sino la suma de todos los pagos antes y después de la notaría.
Qué comprobar antes de firmar una reserva
Antes de pagar una reserva o señal, el comprador debe comprobar:
tipo de propiedad;
régimen fiscal;
tipo de ITP o AJD;
si se aplica IVA;
base imponible;
gastos de notaría;
gastos de registro;
coste de abogado;
coste de gestor;
comisión de agencia;
gastos bancarios;
condiciones de hipoteca;
coste de tasación;
gastos de poder notarial;
traducciones;
IBI;
comunidad;
deudas del vendedor;
derramas previstas;
reforma;
muebles;
contratación de suministros;
seguro;
impuestos después de la compra.
El comprador necesita no solo el precio de la propiedad, sino una tabla completa del coste de la operación.
Cómo planificar con seguridad el presupuesto de compra
La planificación segura se basa en varios pasos.
Primero hay que definir el tipo de propiedad: segunda mano u obra nueva.
Después, comprobar la región y el tipo fiscal.
Luego, calcular los impuestos.
Después, añadir notaría, registro, abogado y gestor.
Luego, tener en cuenta la hipoteca, si existe.
Después, calcular muebles, reforma y preparación de la propiedad.
Luego, añadir gastos después de comprar: IBI, comunidad, seguro, suministros e impuestos.
Al final, incluir una reserva para imprevistos.
Si después de este cálculo la propiedad sigue encajando con el presupuesto y la estrategia, la compra parece mucho más segura.
FAQ
¿Qué gastos hay al comprar vivienda en España?
El comprador paga el precio de la propiedad, impuestos, notaría, registro, abogado, gestor, gastos bancarios, tasación si hay hipoteca, traducciones, poder notarial, posible comisión de agencia, reforma, muebles y gastos después de la compra.
¿Cuánto hay que prever por encima del precio de la propiedad?
La cantidad exacta depende de la región, el tipo de propiedad y la operación. Para segunda mano, el principal gasto es ITP. Para obra nueva, IVA y AJD. También hay que considerar formalización, abogado, banco, muebles y reserva.
¿En qué se diferencian los gastos de segunda mano y obra nueva?
Al comprar segunda mano normalmente se paga ITP. Al comprar obra nueva normalmente se pagan IVA y AJD. La obra nueva también suele requerir gastos adicionales de muebles, electrodomésticos y equipamiento.
¿Quién paga la notaría al comprar vivienda en España?
El reparto de gastos puede depender de la ley, la práctica y el acuerdo entre las partes. En la práctica, muchos gastos de formalización de la operación suelen recaer en el comprador, pero debe fijarse en el contrato.
¿Hace falta abogado al comprar vivienda en España?
Sí, especialmente para un comprador extranjero. El abogado revisa la propiedad, propietario, deudas, documentos, contrato, impuestos, posibilidad de alquiler y riesgos de la operación.
¿Hay comisión de agencia para el comprador?
Depende de la región y de la operación concreta. A veces la comisión la paga el vendedor, a veces el comprador y a veces está incluida en el precio. Hay que aclararlo antes de firmar una reserva.
¿Qué gastos aparecen con una hipoteca?
Con una hipoteca pueden aparecer gastos de tasación, procedimientos bancarios, seguros, preparación de documentos y posibles comisiones. El banco también revisa ingresos y origen de fondos.
¿Hay que comprar muebles después de la operación?
Si la propiedad se compra sin muebles o para alquilar, muebles y electrodomésticos pueden ser una partida importante. Para obra nueva es especialmente relevante, porque la vivienda a menudo se entrega sin equipamiento completo.
¿Qué gastos habrá después de comprar?
Después de comprar, el propietario paga IBI, comunidad, seguro, suministros, internet, mantenimiento, reparaciones, impuestos de no residente o impuesto sobre alquiler si la propiedad se alquila.
¿Cuál es el principal error al calcular el presupuesto?
El principal error es calcular solo el precio de la propiedad y no tener en cuenta impuestos, formalización, banco, abogado, muebles, reforma, comunidad, IBI y gastos después de comprar.
Rusol Prime — experto en compra segura de vivienda en España
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