Qué comprobar antes de firmar la señal al comprar vivienda
El contrato de arras en España es uno de los documentos más importantes al comprar vivienda. Precisamente en esta etapa el comprador suele asumir obligaciones económicas importantes, fijar el precio de la propiedad, los plazos de la operación y las condiciones para acudir a notaría. Un error en el contrato de arras puede llevar a perder la señal, a un conflicto con el vendedor o a comprar una propiedad con problemas legales.
Muchos compradores extranjeros perciben las arras como una simple “reserva” o formalidad. En la práctica no es así. El contrato de arras es un acuerdo entre comprador y vendedor que puede tener distintas consecuencias jurídicas según su redacción. En algunos casos, el comprador puede desistir y perder solo la señal. En otros casos, el vendedor puede exigir el cumplimiento de la operación o una indemnización por daños. Por eso es importante entender qué tipo de arras se firma exactamente.
En España, el contrato de arras no es una etapa obligatoria de la compra de vivienda. Las partes pueden acudir directamente a la firma de la escritura de compraventa ante notario. Pero en la práctica las arras se utilizan con mucha frecuencia, porque entre la elección de la propiedad y la firma notarial normalmente hace falta tiempo: para la revisión legal, obtener el NIE, preparar la hipoteca, pasar el compliance bancario, transferir fondos, cancelar la hipoteca del vendedor y preparar documentos.
La principal conclusión: el contrato de arras debe firmarse solo después de una revisión legal preliminar de la propiedad y solo con condiciones que protejan al comprador.
Lo más importante sobre el contrato de arras en España
El contrato de arras es un acuerdo preliminar entre comprador y vendedor de una propiedad. En él se fijan el precio, la propiedad, el importe de la señal, el plazo para acudir a notaría, las obligaciones de las partes y las consecuencias de desistimiento.
El comprador normalmente entrega al vendedor una cantidad de dinero en concepto de arras. A menudo es alrededor del 10% del precio de la propiedad, pero la cantidad puede ser distinta y depende del acuerdo entre las partes. No solo importa cuánto dinero se entrega, sino en qué condiciones.
La opción más habitual en el mercado inmobiliario es la de arras penitenciales. En este formato, el comprador puede desistir de la operación perdiendo la cantidad entregada, y el vendedor puede desistir devolviendo al comprador el doble de la suma. Esta lógica está recogida en el artículo 1454 del Código Civil.
Pero existen otros tipos de arras: confirmatorias y penales. Funcionan de otra manera. Por eso no se debe firmar un contrato solo porque se llama “arras”. Hay que leer las condiciones concretas.
El principal peligro para el comprador es firmar arras antes de la revisión legal. Si después de firmar se descubre que la propiedad tiene problemas, recuperar la señal puede ser difícil si el contrato no contiene condiciones protectoras.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo que las partes firman antes de la compraventa notarial de una vivienda.
Normalmente se utiliza para:
fijar el precio;
reservar la propiedad para el comprador;
establecer el plazo para acudir a notaría;
confirmar la intención de las partes de realizar la operación;
determinar el importe de la señal;
establecer las consecuencias de desistimiento;
fijar las obligaciones del vendedor;
fijar las obligaciones del comprador;
acordar las condiciones de entrega de la propiedad;
describir qué documentos deben aportarse;
proteger a las partes hasta la firma de la escritura.
El contrato de arras puede ser breve o detallado. Para el comprador es mejor que sea detallado. Cuantas más condiciones importantes queden escritas, menor será el riesgo de conflicto.
Son especialmente importantes las condiciones sobre limpieza jurídica de la propiedad, cancelación de cargas, ausencia de deudas, hipoteca del vendedor, hipoteca del comprador, inquilinos, muebles, plazos, impuestos y gastos.
Es obligatorio el contrato de arras
No, el contrato de arras no es obligatorio.
Comprador y vendedor pueden acudir directamente al notario y firmar la escritura pública de compraventa. Pero en la práctica rara vez es posible hacerlo de inmediato, porque antes de la notaría hay que preparar documentos.
El comprador puede necesitar tiempo para:
obtener el NIE;
abrir una cuenta bancaria;
pasar el compliance bancario;
transferir fondos;
obtener una hipoteca;
tasar la propiedad;
realizar la revisión legal;
comprobar la Nota Simple;
comprobar Catastro;
comprobar comunidad;
comprobar IBI;
negociar condiciones de la operación;
preparar poder notarial;
organizar la notaría.
El vendedor puede necesitar tiempo para:
preparar documentos;
cancelar hipoteca;
obtener certificado de comunidad;
obtener recibo de IBI;
liberar la propiedad;
coordinar con otros propietarios;
preparar documentos hereditarios;
mudarse.
Por eso las arras se utilizan como contrato intermedio que fija la operación antes de la notaría.
En qué se diferencian arras y reserva
En el mercado español el comprador puede encontrarse con dos documentos: reserva y contrato de arras.
Reserva
La reserva normalmente se firma en una etapa temprana. Su objetivo es retirar temporalmente la propiedad del mercado o mostrar la seriedad de la intención del comprador. El importe de la reserva suele ser menor que el importe de las arras. Las condiciones de devolución dependen del texto del documento.
Contrato de arras
Las arras son un contrato más serio. Normalmente fijan las condiciones principales de la futura compraventa, el precio, el plazo de notaría y las consecuencias de desistimiento. El importe de las arras suele ser más alto que la reserva.
El error del comprador es pensar que la reserva siempre es segura y se devuelve fácilmente. No siempre es así. Incluso un pequeño documento de reserva puede contener condiciones de pérdida de dinero. Por eso cualquier documento con pago debe leerse antes de firmar.
Qué tipos de arras existen
En España normalmente se distinguen tres tipos de arras:
arras confirmatorias;
arras penales;
arras penitenciales.
Cada tipo tiene consecuencias distintas.
Arras confirmatorias
Son la confirmación de un contrato ya celebrado y parte del precio. Muestran que las partes ya han acordado la operación. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o la indemnización por daños.
Arras penales
Son una señal con función penal. Establecen una sanción por incumplimiento del contrato. Al mismo tiempo, según la redacción, puede conservarse la posibilidad de exigir el cumplimiento de la operación.
Arras penitenciales
Son arras con derecho de desistimiento. El comprador puede desistir perdiendo la señal. El vendedor puede desistir devolviendo el doble. Este tipo está regulado por el artículo 1454 del Código Civil.
Para el comprador es fundamental entender qué tipo de arras firma. Las consecuencias pueden ser completamente diferentes.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son la opción más habitual al comprar vivienda en España.
La lógica es sencilla: las partes tienen derecho a desistir de la operación, pero con consecuencias económicas.
Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada en arras.
Si desiste el vendedor, devuelve al comprador el doble de las arras.
Por ejemplo:
precio de la propiedad — 300.000 euros;
arras — 30.000 euros;
si el comprador desiste sin causa protegida, pierde 30.000 euros;
si desiste el vendedor, debe devolver 60.000 euros.
Este mecanismo funciona solo si el contrato indica claramente que las partes han pactado arras penitenciales y derecho de desistimiento.
Si la redacción no es clara, pueden surgir disputas sobre qué consecuencias se aplican.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias no son una “penalización por desistir”, sino la confirmación de un contrato ya concluido.
Son parte del precio y confirman la obligación de comprar y vender.
Si una de las partes incumple el contrato, la otra puede exigir:
cumplimiento del contrato;
resolución del contrato;
indemnización por daños;
otras consecuencias según la situación.
Para el comprador, las arras confirmatorias pueden ser más arriesgadas si piensa que podrá simplemente desistir y perder solo la señal. Puede no ser así.
Si el comprador firmó arras confirmatorias y después no acude a la operación, el vendedor puede no limitarse a retener la señal, sino exigir el cumplimiento o la indemnización por daños.
Por eso el comprador extranjero debe revisar con especial atención el texto del contrato.
Arras penales
Las arras penales tienen función sancionadora. Establecen una penalización por incumplimiento del contrato.
Por ejemplo, el contrato puede prever que si incumple el comprador, el vendedor retiene las arras como penalización. Pero según el texto, esto no siempre excluye la exigencia de cumplimiento de la operación o daños adicionales.
Las arras penales pueden usarse en operaciones más complejas, pero para un comprador extranjero ordinario es importante entender: no son lo mismo que las arras penitenciales.
Si el comprador quiere tener derecho a desistir perdiendo solo una cantidad determinada, el contrato debe redactarse de forma clara y expresa.
Por qué hay que indicar claramente el tipo de arras
El título del contrato no siempre resuelve la cuestión. Lo importante es el contenido.
Un documento puede llamarse “contrato de arras”, pero contener condiciones de arras confirmatorias, penales o penitenciales. La jurisprudencia española evalúa la redacción y la voluntad real de las partes.
Por eso en el contrato hay que indicar claramente:
qué tipo de arras se utiliza;
si las partes tienen derecho a desistir;
cuáles son las consecuencias de desistir;
si el comprador pierde solo la cantidad entregada;
si el vendedor devuelve el doble;
si se puede exigir el cumplimiento de la operación;
si se pueden reclamar daños adicionales;
qué excepciones protegen al comprador.
Cuanto más claro sea el contrato, menor será el riesgo de conflicto.
Qué importe de arras se utiliza normalmente
En la práctica, a menudo se utiliza una cantidad de alrededor del 10% del precio de la propiedad. Pero no es una regla legal, sino una práctica de mercado.
El importe puede ser:
3.000 euros;
5.000 euros;
1% del precio;
5% del precio;
10% del precio;
otra cantidad acordada.
El importe depende del precio de la propiedad, región, fuerza negociadora, plazos de la operación, competencia, exigencias del vendedor y estado de preparación de documentos.
Para el comprador es importante entender: cuanto mayor sea el importe de las arras, mayor será el riesgo de perder dinero si desiste. Por eso, antes de transferir una suma importante, hay que realizar revisión legal o incluir condiciones protectoras en el contrato.
A quién se entrega el dinero de las arras
El dinero de las arras puede entregarse:
al vendedor;
a la agencia;
al abogado;
a una cuenta cliente especial;
a una cuenta de tercero;
mediante transferencia bancaria;
mediante cheque bancario;
de otra forma acordada.
Para el comprador es importante entender:
quién recibe el dinero;
con qué fundamento;
qué ocurre si alguna parte desiste;
si hay escrow o cuenta cliente;
si el dinero se devuelve en caso de problemas legales;
cómo se documenta el pago;
qué datos bancarios se utilizan;
si el destinatario coincide con el vendedor;
si hay confirmación de recepción.
Es peligroso transferir una cantidad importante a la cuenta personal de una persona no verificada sin contrato, confirmación de poderes y condiciones de devolución.
Qué debe contener el contrato de arras
Un buen contrato de arras debe contener condiciones detalladas de la operación.
En el contrato hay que indicar:
datos del comprador;
datos del vendedor;
si hay varios vendedores, todos los propietarios;
si hay representante, poder;
descripción de la propiedad;
dirección;
finca registral;
CRU o IDUFIR;
referencia catastral;
garaje y trastero;
muebles y equipamiento;
precio;
importe de arras;
tipo de arras;
plazo para acudir a notaría;
condiciones de pago;
régimen fiscal;
reparto de gastos;
estado de la propiedad;
existencia o ausencia de inquilinos;
existencia de hipoteca del vendedor;
obligación de cancelar cargas;
ausencia de deudas de comunidad;
ausencia de deudas de IBI;
entrega de llaves;
condiciones de hipoteca del comprador;
condiciones de revisión legal;
consecuencias de desistimiento;
elección de notario;
idioma y traducciones, si hacen falta;
ley aplicable y jurisdicción.
Cuanto más detallado sea el contrato, mejor protegido estará el comprador.
Comprobación del vendedor antes de arras
Antes de firmar arras hay que asegurarse de que el vendedor realmente puede vender la propiedad.
Hay que comprobar:
Nota Simple;
propietario;
si el vendedor coincide con el titular;
si hay varios propietarios;
qué cuota tiene cada uno;
si existe cónyuge cuyo consentimiento sea necesario;
si hay poder;
si el poder es válido;
si existen cuestiones hereditarias;
si vende una empresa;
si el administrador tiene facultades;
si no hay restricciones judiciales.
Si la propiedad pertenece a varios propietarios, el contrato de arras deben firmarlo todos los propietarios o sus representantes. La firma de un solo vendedor puede ser insuficiente.
Comprobación del inmueble antes de arras
Antes de firmar arras hay que realizar al menos una revisión legal básica de la propiedad.
Como mínimo, hay que comprobar:
Nota Simple;
Registro de la Propiedad;
Catastro;
IBI;
comunidad;
deudas;
hipoteca;
embargos;
cargas;
superficie;
garaje;
trastero;
inquilinos;
posibilidad de alquiler;
urbanismo para villa o casa;
licencias para obra nueva;
estado de la propiedad;
régimen fiscal.
Si el comprador firma arras antes de la revisión, el contrato debe incluir una condición de devolución de la señal si se detectan problemas jurídicos importantes.
Arras y Nota Simple
La Nota Simple debe revisarse antes de las arras.
Ayuda a ver:
propietario;
descripción de la propiedad;
finca registral;
hipoteca;
embargos;
servidumbres;
usufructo;
prohibiciones de disponer;
otras cargas inscritas.
Si en la Nota Simple aparece la hipoteca del vendedor, no necesariamente es un problema. Pero en las arras hay que indicar que la hipoteca se amortizará y cancelará antes o durante la operación notarial.
Si aparece un embargo u otra carga seria, hay que entender si puede cancelarse y cómo se hará.
Si existe usufructo, el comprador debe entender si realmente podrá usar la propiedad después de comprar.
Arras y Catastro
En el contrato de arras conviene indicar la referencia catastral y cotejarla con Catastro.
Esto es importante para:
identificación del inmueble;
base fiscal;
IBI;
superficie;
valor catastral;
valor de referencia;
correspondencia de la propiedad con documentos.
Si los datos de Registro y Catastro no coinciden, esto debe analizarse antes de firmar el contrato o incluir una condición de revisión.
La discrepancia por sí sola no siempre hace imposible la operación, pero el comprador debe entender sus consecuencias.
Arras e hipoteca del vendedor
Si la propiedad tiene hipoteca del vendedor, el contrato de arras debe describir claramente el mecanismo de cancelación.
Hay que indicar:
que la propiedad se transmite libre de cargas;
qué banco tiene la hipoteca;
que el vendedor debe aportar certificado de deuda pendiente;
que parte del precio puede dirigirse al banco del vendedor;
que la hipoteca debe amortizarse el día de la notaría;
que los gastos de cancelación de hipoteca los asume el vendedor, salvo pacto distinto;
que la cancelación registral debe organizarse.
El comprador no debe aceptar una redacción vaga como “la hipoteca se resolverá”. El mecanismo debe ser comprensible.
Arras e hipoteca del comprador
Si el comprador contrata una hipoteca, esto debe reflejarse en el contrato de arras.
La condición hipotecaria puede proteger al comprador si el banco rechaza la financiación.
En el contrato puede indicarse que las arras se devuelven al comprador si:
el banco rechaza la hipoteca;
la tasación de la propiedad queda por debajo de cierto nivel;
el banco aprueba un importe inferior al necesario;
la propiedad no es apta para financiación;
no es posible obtener el crédito por causas ajenas al comprador.
Pero el vendedor no siempre acepta esa condición. Por eso hay que discutirla antes de firmar.
Si no hay condición hipotecaria, el comprador puede perder las arras si el banco deniega la financiación.
Arras y plazo para acudir a notaría
El contrato debe indicar claramente el plazo para firmar la escritura notarial.
Normalmente las partes establecen una fecha o plazo máximo: por ejemplo, en 30, 60 o 90 días.
El plazo debe ser realista.
Para un comprador extranjero hay que considerar tiempo para:
NIE;
banco;
compliance;
transferencias internacionales;
hipoteca;
tasación;
traducciones de documentos;
poder notarial;
revisión legal;
coordinación de notaría.
Si el plazo es demasiado corto, el comprador corre el riesgo de no preparar la operación a tiempo y perder las arras.
Arras y NIE
Para comprar vivienda en España, un extranjero normalmente necesita NIE.
Si el comprador aún no tiene NIE, esto debe tenerse en cuenta en los plazos de arras.
En el contrato se puede prever un plazo suficiente hasta la notaría para obtener el NIE. Si el comprador actúa a través de abogado, el poder puede incluir facultades para tramitar el NIE.
El error es firmar arras con un plazo corto de notaría sin tener NIE, cuenta española, banco preparado y documentos listos.
Arras y compliance bancario
Para el comprador extranjero importa no solo el contrato, sino también la posibilidad de transferir dinero.
El banco español puede solicitar:
pasaporte;
NIE;
documentos de ingresos;
declaraciones fiscales;
extractos bancarios;
confirmación del origen de fondos;
documentos de venta de una propiedad;
documentos de negocio;
documentos de dividendos;
documentos de herencia;
estructura de la sociedad, si se compra mediante persona jurídica.
Si el banco no acepta los fondos o retrasa el compliance, el comprador puede no llegar a tiempo a la notaría.
Por eso antes de firmar arras hay que entender cómo se realizarán los pagos.
Arras y revisión legal
Lo mejor es realizar la revisión legal antes de las arras. Pero si el mercado es rápido y el vendedor exige firmar, hay que incluir condiciones protectoras en el contrato.
Por ejemplo, puede indicarse que las arras se devuelven al comprador si la revisión detecta:
discrepancia del propietario;
hipoteca que no se puede cancelar;
embargo;
cargas importantes;
deudas de comunidad;
deudas de IBI;
ampliaciones ilegales;
imposibilidad de inscripción;
imposibilidad de obtener licencia, si es condición de la operación;
inquilinos no comunicados;
prohibición de alquiler turístico, si la compra depende de este modelo;
problemas urbanísticos;
discrepancias importantes de superficie;
rechazo del banco por el estado jurídico de la propiedad.
Estas condiciones deben redactarse de forma clara. Una frase general “subject to due diligence” puede ser insuficiente si no se especifican las consecuencias.
Arras e inquilinos
Si la propiedad se vende con inquilinos, esto debe reflejarse obligatoriamente en las arras.
Hay que indicar:
si existe contrato de alquiler;
quién es el inquilino;
plazo del contrato;
renta;
fianza;
deudas;
cuándo quedará libre la propiedad;
quién responde del desalojo o finalización del contrato;
si la propiedad se transmite con el inquilino;
si el comprador tiene derecho a desistir si las condiciones de alquiler no le convienen.
El comprador no debe enterarse después de las arras de que la propiedad está ocupada por un inquilino con contrato de larga duración.
Si el objetivo del comprador es vivir en la propiedad o reformarla, los inquilinos pueden convertirse en un problema serio.
Arras y alquiler turístico
Si el comprador adquiere la propiedad para alquiler turístico, esto debe tenerse en cuenta en las arras.
Hay que comprobar:
si existe licencia turística;
si se puede transmitir;
si se puede obtener una nueva licencia;
si hay restricciones municipales;
si existe prohibición de comunidad;
si hace falta número de registro;
si la propiedad cumple requisitos;
si puede anunciarse en plataformas.
Si la compra depende del alquiler turístico, las arras deben incluir una condición sobre comprobación de la posibilidad legal de dicho alquiler.
De lo contrario, el comprador puede adquirir una propiedad que no puede utilizar según su modelo de inversión.
Arras y muebles
Los muebles y el equipamiento deben describirse por escrito.
Al contrato puede añadirse un inventario — lista de muebles y electrodomésticos.
Hay que indicar:
qué entra en el precio;
qué se lleva el vendedor;
qué queda;
estado de los muebles;
electrodomésticos;
aire acondicionado;
iluminación;
cortinas;
muebles de terraza;
equipamiento de cocina;
fecha de entrega;
responsabilidad por daños.
Si los muebles son importantes para alquiler o mudanza, no se debe depender de promesas verbales.
Arras y estado de la propiedad
En el contrato conviene indicar en qué estado se entrega la propiedad.
Por ejemplo:
libre de inquilinos;
libre de pertenencias del vendedor;
sin deudas;
con todos los suministros;
con equipamiento funcionando;
con los muebles indicados;
sin nuevos daños;
en el estado en que el comprador la visitó.
Antes de la notaría conviene volver a visitar la propiedad y tomar lecturas de contadores.
Si entre arras y notaría la propiedad se daña, hay que entender quién asume el riesgo y cómo se resuelve.
Arras e impuestos
El contrato de arras debe tener en cuenta el régimen fiscal de la operación.
Hay que entender:
si es segunda mano u obra nueva;
si se aplica ITP o IVA;
si se aplica AJD;
qué tipo hay en la región;
quién paga la plusvalía municipal;
si hay retención del 3% al comprar a un no residente;
cómo se reparte el IBI del año de la operación;
qué gastos paga el comprador;
qué gastos paga el vendedor;
si hay comisión de agencia;
si la comisión está sujeta a IVA.
Los errores fiscales pueden cambiar el presupuesto en miles de euros.
Arras y compra a no residente
Si el vendedor es no residente fiscal en España, en determinados casos el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresar esa suma en Hacienda como anticipo del impuesto del vendedor sobre la ganancia patrimonial.
Esto debe tenerse en cuenta en las arras y en la operación notarial.
En el contrato conviene indicar:
estatus fiscal del vendedor;
si se aplicará la retención del 3%;
cómo se retendrá esa suma;
quién tramitará los modelos fiscales;
cómo se refleja en el precio y pagos.
Si el comprador no cumple la obligación de retención, puede tener problemas con Hacienda.
Arras y gastos de la operación
En el contrato hay que indicar el reparto de gastos.
Normalmente hay que definir:
quién paga la notaría;
quién paga el registro;
quién paga ITP, IVA o AJD;
quién paga plusvalía municipal;
quién paga la cancelación de la hipoteca del vendedor;
quién paga la comisión de agencia;
quién paga gestor;
quién paga cheques bancarios;
quién paga transferencias;
quién paga certificados;
cómo se reparte el IBI;
quién paga deudas de comunidad.
El reparto de gastos debe quedar claro antes de firmar para que no surja un conflicto antes de la notaría.
Se pueden devolver las arras
Sí, si está previsto en el contrato o existe base jurídica para ello.
Con arras penitenciales, el comprador normalmente pierde las arras si simplemente desiste de la compra sin una causa protegida.
Pero las arras pueden devolverse si el contrato prevé devolución bajo ciertas condiciones:
denegación bancaria con condición hipotecaria;
revisión legal negativa;
cargas no comunicadas;
imposibilidad de cancelar la hipoteca del vendedor;
deudas que el vendedor no ha resuelto;
embargo o prohibición de disponer;
imposibilidad de transmitir la propiedad libre de ocupantes;
discrepancia importante de superficie;
imposibilidad de obtener licencia, si es condición;
incumplimiento de obligaciones del vendedor.
Lo principal es que las condiciones de devolución estén redactadas claramente.
Qué ocurre si el comprador desiste
Las consecuencias dependen del tipo de arras.
Con arras penitenciales, el comprador normalmente pierde la cantidad entregada.
Con arras confirmatorias, el vendedor puede exigir el cumplimiento del contrato o indemnización por daños.
Con arras penales, se aplica la lógica sancionadora establecida en el contrato, y pueden ser posibles reclamaciones adicionales según el texto.
Por eso el comprador debe entender las consecuencias antes de firmar.
No se debe pensar que en cualquier contrato de arras el riesgo máximo es perder la señal. No siempre es cierto.
Qué ocurre si el vendedor desiste
Con arras penitenciales, el vendedor debe devolver al comprador el doble de las arras.
Por ejemplo, si el comprador entregó 20.000 euros, el vendedor al desistir debe devolver 40.000 euros.
Pero en la práctica, cobrar el doble puede requerir negociación o un proceso judicial si el vendedor no cumple voluntariamente.
Por eso es importante valorar la fiabilidad del vendedor, la forma de pago y la redacción del contrato.
Si el vendedor desiste con otros tipos de arras, las consecuencias dependen de las condiciones del contrato y del derecho aplicable.
Qué hacer si el banco deniega la hipoteca
Si en las arras hay condición hipotecaria, el comprador puede tener derecho a recuperar la señal en caso de denegación bancaria.
Si no existe esa condición, el comprador puede perder las arras.
Por eso los compradores con hipoteca deben:
obtener un análisis bancario preliminar antes de arras;
no inflar el presupuesto;
tener en cuenta la tasación;
preparar documentos;
confirmar origen de fondos;
incluir condición hipotecaria;
prever plazo suficiente hasta notaría;
comprobar que la propiedad es apta para el banco.
El banco puede denegar no solo por el comprador, sino también por la propiedad. Por ejemplo, si hay ampliaciones ilegales, problemas registrales, urbanísticos o una tasación baja.
Qué hacer si después de arras se encuentra un problema
Todo depende del problema y del texto del contrato.
Si el problema estaba previsto como causa de devolución de las arras, el comprador puede exigir la devolución.
Si el problema es grave y el vendedor incumplió sus declaraciones, se puede exigir corrección, modificación de condiciones o resolución.
Si el contrato no protege al comprador, la posición negociadora es más difícil.
Por eso antes de firmar arras conviene revisar la propiedad o incluir una condición de due diligence.
Ejemplos de problemas:
hipoteca superior a lo esperado;
embargo;
deudas de comunidad;
inquilinos;
prohibición de alquiler turístico;
ampliación ilegal;
discrepancia de superficie;
ausencia de licencia;
imposibilidad de obtener hipoteca;
el vendedor no puede firmar;
la propiedad no está libre para entrega.
Se pueden firmar arras a distancia
Sí, el contrato de arras puede firmarse a distancia.
Para ello las partes pueden utilizar:
firma electrónica;
firma de documentos escaneados;
firma mediante representante;
poder notarial;
abogado del comprador;
otro formato acordado.
Pero la firma a distancia exige prudencia.
Hay que comprobar:
identidad del vendedor;
poderes del firmante;
datos de pago;
autenticidad de documentos;
condiciones de devolución;
revisión legal;
forma de confirmar la firma;
plazos y derecho aplicable.
Para un comprador extranjero en una operación a distancia, es mejor actuar mediante un abogado independiente.
Hay que firmar arras ante notario
Normalmente el contrato de arras se firma como contrato privado, sin notario.
Pero las partes pueden firmarlo ante notario si quieren reforzar la prueba, confirmar identidades o formalizar el documento de manera más sólida.
La firma notarial de arras puede ser útil en operaciones complejas, pero no sustituye la revisión legal de la propiedad.
Es importante recordar: incluso un contrato privado de arras es un contrato válido y crea obligaciones para las partes.
Quién prepara el contrato de arras
El contrato de arras puede prepararlo:
abogado del comprador;
abogado del vendedor;
agencia;
notario;
las partes directamente.
Para el comprador es más seguro que el contrato lo revise o prepare su abogado independiente.
Si el contrato lo prepara el vendedor o la agencia, puede no proteger de forma equilibrada los intereses de las partes. El comprador debe asegurarse de que incluye condiciones sobre revisión de la propiedad, hipoteca, deudas, cargas, plazos, impuestos y devolución de arras en caso de problemas importantes.
En qué idioma debe estar el contrato
En España, el contrato normalmente se redacta en español o en la lengua de la comunidad autónoma, si aplica.
Para un comprador extranjero puede prepararse una versión bilingüe o una traducción, pero hay que indicar qué versión tiene fuerza jurídica.
Si el comprador no entiende español, debe obtener una traducción antes de firmar. Firmar un documento que el comprador no entiende es peligroso.
Es especialmente importante revisar términos jurídicos: arras penitenciales, arras confirmatorias, arras penales, desistimiento, incumplimiento, resolución, penalización, cargas, gravámenes, libre de arrendatarios, libre de ocupantes.
Arras al comprar obra nueva
Al comprar obra nueva a un promotor puede utilizarse reserva, contrato privado de compraventa u otro contrato, y no un contrato de arras clásico.
Pero la lógica del riesgo es similar: el comprador entrega dinero antes de la firma notarial.
Hay que comprobar:
promotor;
derecho sobre el suelo;
licencia de obra;
garantías bancarias;
calendario de pagos;
IVA;
AJD;
plazo de entrega;
penalizaciones por retraso;
condiciones de devolución;
qué entra en el precio;
garaje y trastero;
calidad de acabados;
licencia de primera ocupación;
garantías posteriores a la entrega.
Al comprar sobre plano es especialmente importante que los pagos del comprador estén protegidos por garantías bancarias.
Arras al comprar una villa
Al comprar una villa, las arras requieren condiciones adicionales.
Hay que comprobar:
parcela;
linderos;
Catastro;
Registro;
urbanismo;
licencias;
piscina;
garaje;
ampliaciones;
casa de invitados;
terrazas;
fosa séptica;
pozo;
acceso a carretera;
servidumbres;
estado de suministros;
legalidad de construcciones.
Si la revisión urbanística no está terminada antes de las arras, el contrato debe permitir al comprador desistir y recuperar la señal si se detectan infracciones graves.
Las villas suelen tener más riesgos jurídicos ocultos que los pisos.
Arras al comprar una propiedad para alquilar
Si el comprador adquiere una propiedad para alquilar, las arras deben tener en cuenta el objetivo de inversión.
Hay que comprobar:
si se puede alquilar la propiedad;
si existen inquilinos vigentes;
qué tipo de alquiler es posible;
si está disponible el alquiler turístico;
si existe licencia;
si se puede obtener licencia;
si hay prohibición de comunidad;
qué restricciones municipales existen;
si hay número de registro;
si la propiedad cumple requisitos;
qué impuestos habrá sobre el alquiler.
Si el alquiler es una condición clave de la compra, debe fijarse en el contrato. De lo contrario, el comprador puede perder las arras o comprar una propiedad que no funciona como inversión.
Principales errores de los compradores
El error más frecuente es firmar arras sin abogado.
El segundo error es no entender qué tipo de arras se firma.
El tercer error es pensar que cualquier arras se puede simplemente perder para salir de la operación.
El cuarto error es firmar arras antes de revisar la Nota Simple.
El quinto error es no incluir condición hipotecaria.
El sexto error es pactar un plazo demasiado corto hasta la notaría.
El séptimo error es transferir dinero a una cuenta no verificada.
El octavo error es no describir muebles, garaje y trastero.
El noveno error es no comprobar inquilinos.
El décimo error es comprar para alquiler turístico sin comprobar licencia y comunidad.
El principio principal: el contrato de arras no es una reserva, sino un contrato jurídicamente relevante.
Qué comprobar antes de firmar arras
Antes de firmar hay que comprobar:
Nota Simple;
propietario;
finca registral;
CRU o IDUFIR;
referencia catastral;
Catastro;
IBI;
comunidad;
deudas;
hipoteca del vendedor;
embargos;
cargas;
servidumbres;
usufructo;
inquilinos;
urbanismo;
posibilidad de alquiler;
licencia turística;
garaje;
trastero;
muebles;
estado técnico;
régimen fiscal;
gastos de la operación;
plazo de notaría;
condiciones de hipoteca del comprador;
condiciones de devolución de arras;
datos de pago;
poderes del firmante;
traducción del contrato.
Si al menos una parte de la revisión no está terminada, el contrato debe contener condiciones protectoras.
Cómo firmar con seguridad el contrato de arras
Una secuencia segura es la siguiente.
Primero, el comprador elige una propiedad.
Después se solicita la Nota Simple.
El abogado revisa propietario y cargas.
Se comprueban Catastro, IBI, comunidad y documentos básicos.
Se acuerda el precio.
Se revisa la posibilidad hipotecaria, si hace falta hipoteca.
Se prepara el contrato de arras.
Se incluyen condiciones protectoras en el contrato.
El comprador comprueba los datos de pago.
Firman el contrato todas las partes necesarias.
El comprador paga las arras mediante un método que pueda acreditarse.
Después se realiza la preparación legal final para la notaría.
Antes de la notaría se actualiza la Nota Simple.
Se firma la escritura.
Se pagan impuestos.
El derecho de propiedad se registra a nombre del comprador.
FAQ
¿Qué es el contrato de arras en España?
El contrato de arras es un acuerdo preliminar entre comprador y vendedor de una propiedad que fija precio, plazo de operación, importe de señal y consecuencias de desistimiento.
¿Es obligatorio el contrato de arras?
No, no es obligatorio. Pero en la práctica se utiliza con frecuencia porque las partes necesitan tiempo antes de la operación notarial.
¿Cuánto suelen ser las arras?
A menudo alrededor del 10% del precio de la propiedad, pero la cantidad no está establecida por ley y depende del acuerdo entre las partes.
¿Qué son las arras penitenciales?
Son arras con derecho de desistimiento. Si desiste el comprador, pierde la señal. Si desiste el vendedor, devuelve el doble. Este mecanismo está previsto por el artículo 1454 del Código Civil.
¿Se pueden devolver las arras si el banco deniega la hipoteca?
Sí, si el contrato incluye una condición hipotecaria. Si no existe, el comprador puede perder la señal.
¿Se pueden firmar arras antes de la revisión legal?
Es mejor no hacerlo. Si es necesario por la situación del mercado, el contrato debe incluir condiciones de devolución en caso de revisión legal negativa.
¿Quién debe preparar el contrato de arras?
Es mejor que el contrato lo prepare o revise el abogado independiente del comprador. Un contrato del vendedor o de la agencia puede no proteger los intereses del comprador.
¿Qué debe indicarse en las arras?
Datos de las partes, propiedad, finca registral, referencia catastral, precio, señal, tipo de arras, plazo de notaría, gastos, hipoteca, deudas, cargas, inquilinos, muebles y condiciones de devolución.
¿Qué ocurre si el vendedor desiste de la operación?
Con arras penitenciales, el vendedor debe devolver al comprador el doble de las arras. Con otros tipos, las consecuencias dependen del contrato.
¿Cuál es el principal error del comprador?
El principal error es firmar el contrato de arras y transferir la señal sin comprobar la propiedad, vendedor, cargas, deudas, condiciones hipotecarias y consecuencias jurídicas.
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